Wynagrodzenie stanowi iloczyn wartości rynkowej jednego metra gruntu zajętego pod pas służebny, powierzchni w metrach kwadratowych drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego inne Konkluzje wynikające z tej opinii mogły więc stać się podstawą orzekania w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej. Biegły wyjaśnił, iż wbrew twierdzeniom stron zastosował wymagany współczynnik korygujący, jednakże jego wartość przyjął na poziomie 1,0 z uwagi na wielość transakcji podobnych, mających Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem właściciela nieruchomości obciążonej, także wówczas gdyby nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności. Artykuł 145 kc nie zawiera jednak żadnych uregulowań co do sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, które W momencie zaistnienia problemów z dostępem do drogi publicznej właściciel takiej działki lub jej użytkownik wieczysty może domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków wysokość wynagrodzenia za służedność PILNE! Witam, bardzo prosze o pomoc. Na mojej działce ma być ustanowiona służebność drogi koniecznej. Jestem już umówiona z osobą zainteresowana do notariusza w celu podpisania stosownego aktu. [/B] Nie wiem w jakiej wysokości ustalić wynagrodzenie Służebność należy do ograniczonych praw rzeczowych. Może ona przybierać różne formy w zależności od potrzeb. Według art. 296 Kodeksu cywilnego można ustanowić także służebność osobistą. Polega ona na tym, że dany majątek ziemski zostaje obciążony na rzecz wyznaczonej osoby fizycznej, jednak działa ona na takich samych . Wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych. Jednym z kryteriów pomocniczych mogą być straty poniesione przez właściciela obciążonego gruntu, wynikające z utraty pożytków. Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem energetycznym, posiadającym w swoim władaniu słupy żelbetonowe oraz napowietrzną linię energetyczną NN 0,4kV z pięcioma przewodami, która przechodzi od wschodniej do zachodniej granicy działki. Wnioskodawca domagał się odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu, która miałaby polegać na prowadzeniu czynności mających na celu eksploatację sieci oraz obowiązku znoszenia przez każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej ograniczeń i zakazów wynikających z istniejących urządzeń wchodzących w skład tej sieci, a także korzystania z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami dotyczącymi urządzeń przesyłowych, ochrony zdrowia i życia ludzkiego. Dodatkowo żądał blisko 20 tys. zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowioną służebność. W odpowiedzi spółka podniosła zarzut zasiedzenia prawa służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Przedsiębiorstwo twierdziło, że od 1973 roku jest samoistnym posiadaczem urządzeń. Analizując sprawę w pierwszej instancji sąd przychylił się do stanowiska uczestnika i wniosek oddalił. Wnioskodawca złożył apelację. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie II Ca 591/14 uchylił zaskarżone postanowienie i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Trzciance do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Problematyczna nieruchomość znajduje się na terenie wielofunkcyjnej zabudowy wiejskiej. Jest ogrodzona, zagospodarowana, uzbrojona w energię elektryczną i wodę. Znajdują się na niej zabudowania mieszkalne oraz gospodarcze. Powierzchnia, którą zajmują słupy energetyczne jest całkowicie wyłączona z użytkowania. Całkowita powierzchnia służebności przesyłu na działce wynosi 585 m2, w tym część gruntu całkowicie wyłączona z użytkowania to 16,5 m2, część gruntu we współużytkowaniu właściciela gruntu i właściciela urządzeń energetycznych to 319,5 m2, powierzchnia pasa dojazdu do pasa służebności to 249 m2 – wskazano. Pod koniec 2012 roku wnioskodawca wezwał spółkę do zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu oraz zapłaty z tego tytułu jednorazowego wynagrodzenia. Sąd analizując sprawę zwrócił uwagę na artykuł 305 1 Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 2016r., poz. 380) zgodnie z którym, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, która jest konieczna do korzystania z urządzeń znajdujących się na nieruchomości, jej właściciel może zgodnie z artykułem 305 2 żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Jak zauważył sąd „z uwagi na brak ustawowych "wskazówek", według których należy ustalić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu można tu per analogiam sięgnąć do dorobku orzecznictwa i doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej (…) Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej służąca w gruncie rzeczy celom publicznym jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości (za postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. II CSK 401/11)”. W przedmiotowej sprawie sąd doszedł do wniosku, że „wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność, ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, na przykład w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Na wysokość wynagrodzenia będzie miał wpływ zakres ograniczeń własności nieruchomości, w tym uciążliwość ustanawianego prawa dla właściciela nieruchomości obciążonej”. Co do podnoszonych przez uczestnika zarzutów dotyczących zasiedzenia, sąd wykluczył badanie jego przesłanek w niniejszym postępowaniu. Uznano, że zarzut ten nie został w tej skutecznie podniesiony. W postępowaniu „nie wskazano treści zasiedzianej rzekomo służebności gruntowej. Nie wiadomo jakie dokładnie prawa obejmuje podnoszony przez uczestnika zarzut”. Jak również „uczestnik nie potrafił podać dokładnie kiedy rozpoczął się bieg terminu zasiedzenia służebności”. Z uwagi na powyższe sąd obciążył nieruchomości wnioskodawcy na rzecz uczestnika posiadającego na tej nieruchomości linię przesyłową, prawem polegającym na tym, że uczestnik może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Sąd obciążył również nieruchomość służebnością dojazdu do linii przesyłowej na działce. Po drugie określono wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu z obszarem pasa dojazdowego koniecznego dla określenia służebności dojazdu. „W ocenie Sądu, do wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu należy w tej sprawie zaliczyć również umniejszenie wartości nieruchomości spowodowane posadowieniem urządzeń przesyłowych na działce. Niższa wartość działki wynikająca z istniejącej infrastruktury przesyłowej winna być zrekompensowana przez uwzględnienie w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności, wynagrodzenia za obniżenie wartości nieruchomości”. Sąd nie zgodził się z twierdzeniem jakoby brak udowodnienia szkody przez wnioskodawcę miał być podstawą do odstąpienia od postulatu zmniejszenia wartości nieruchomości przez posadowienie urządzeń przesyłowych. „Wynagrodzenie powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności, a zatem również zmniejszenie wartości nieruchomości’ – argumentowano. Po zasięgnięciu opinii biegłego ustalono kwotę jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu (współkorzystania z nieruchomości) oraz wynagrodzenie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzenia przesyłowego na poziomie zł. Wyrok Sądu Rejonowego w Trzciance, sygn. akt I Ns 1121/14 Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Ile kosztuje służebność drogowa? Opłaty za ewentualną służebność drogową to czynnik, który warto wziąć pod uwagę jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie danego gruntu. Wyjaśniamy, ile mogą wynosić opłaty. Niektóre działki cechują się dość okazyjną ceną ze względu na brak odpowiedniej drogi dojazdowej. Niska cena to ogromny atut w czasach dynamicznego wzrostu kosztów zakupu gruntów pod zabudowę oraz materiałów budowlanych. Oczywiście, pewien rabat związany z brakiem dobrej drogi dojazdowej ma swoje uzasadnienie. Chodzi o możliwe spory z sąsiadami. Warto również pamiętać o wynagrodzeniu dla sąsiada za ustanowienie służebności drogowej. To ważna kwestia, ponieważ przepisy dotyczące takiej zapłaty za służebność nie są precyzyjne. W efekcie trzeba posiłkować się orzecznictwem sądowym. Przyglądają mu się eksperci portalu Służebność drogowa - właściciel obciążonej działki może zrzec się wynagrodzenia Przepisy kodeksu cywilnego nie tłumaczą dokładnie, jak należy ustalać wynagrodzenie za służebność drogową. Artykuł 145 KC wskazuje jedynie, że właściciel nieruchomości gruntowej nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub przynależnych budynków gospodarskich, może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej (służebności drogi koniecznej) za odpowiednim wynagrodzeniem. Najlepszym wariantem pod względem czasowym i kosztowym wydaje się ustalenie zasad służebności w drodze porozumienia sąsiedzkiego. Jest to jednak dość rzadki wariant. W praktyce sprawy związane ze służebnością drogową często trafiają na wokandę. Wówczas sąd jest zobowiązany do ustalenia wysokości wynagrodzenia za taką służebność. Wyjątek dotyczy jedynie sytuacji, w której właściciel obciążonej nieruchomości zrzekł się zapłaty. Zrzeczenie może oczywiście mieć miejsce również na etapie negocjacji między sąsiadami. Służebność drogi a przepisy prawa podatkowego Sąd podczas badania sprawy związanej ze służebnością drogową bierze pod uwagę między innymi spadek wartości nieruchomości obciążonej oraz wzrost wartości nieruchomości władnącej (potrzebującej służebności). Trzeba jednak podkreślić, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi obciążonej działki nawet jeśli nie poniósłby on z tego tytułu żadnej szkody (zobacz Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r. o sygnaturze akt V CKN 43/00). Wynagrodzenie związane ze służebnością drogową na pewno powinno pokrywać wszystkie koszty przygotowania i utrzymania drogi, których nie ponosi bezpośrednio właściciel nieruchomości władnącej (pozbawionej wcześniej odpowiedniego dojazdu). W tym kontekście warto powołać się na Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 573/00). Ewentualna propozycja jednej ze stron dotycząca wysokości wynagrodzenia niewiele zmienia, ponieważ sąd nie będzie nią związany. Wspomniane wynagrodzenie może mieć charakter jednorazowy lub powtarzalny (okresowy). W tym drugim przypadku, właściciel nieruchomości władnącej powinien wnosić opłaty przez cały czas trwania służebności. Nie może być to jednak okres nieograniczony czasowo. W doktrynie nie ma pewności, czy świadczenie okresowe może zostać zmodyfikowane w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Dość często okazuje się, że sąd orzekając o wysokości wynagrodzenia za służebność drogową bierze pod uwagę przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Artykuł 13 ustęp 3 tego aktu prawnego mówi, że roczna wartość służebności dla celów podatkowych jest ustalana jako 4% wartości nieruchomości obciążonej. Inne koszty ustanowienia służebności Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej to nie jedyny koszt, który powinien brać pod uwagę właściciel działki potrzebujący dojazdu. Trzeba też doliczyć sądową opłatę stałą za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej (200 zł) oraz opłatę za wpis służebności do księgi wieczystej (kolejne 200 zł). Dodatkowe koszty będą związane z wynagrodzeniem za opinie biegłych. Co ważne, ustanowienie służebności drogowej nie jest neutralne podatkowo. Osoba korzystająca z takiej służebności zwykle będzie musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 1% wynagrodzenia za służebność). Właściciel nierolnej działki obciążonej służebnością płaci natomiast PIT od otrzymanej kwoty. Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Służebność drogi koniecznej jest najczęściej spotykaną służebnością w Polsce. Jej zasadniczym celem jest umożliwienie połączenia określonej nieruchomości z drogą publiczną. Okazuje się, że oprócz standardowej odpłatności to ograniczone prawo rzeczowe może wiązać się także z obowiązkiem podatkowym – kto, kiedy i w jakiej wysokości musi zapłacić taką daninę? Wszystkie służebności należą do kategorii ograniczonych praw rzeczowych – ich podstawowym celem jest umożliwienie wykonywania określonych uprawnień kosztem obciążeń ustanawianych względem innej osoby lub rzeczy. Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje zawsze z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Pamiętajmy również, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana najczęściej przy okazji transakcji związanych ze sprzedażą lub darowizną nieruchomości gruntowej. Oczywiście prawo to może powstać także wskutek zawarcia odrębnej umowy – zawsze w formie aktu notarialnego. Innym sposobem na ustanowienie tej służebności jest uzyskanie właściwego prawomocnego orzeczenia sądu – np. dotyczącego zniesienia współwłasności lub działu SN z 17 czerwca 2020 roku (sygn. akt I NSNc 44/19) Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością. Jest to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nie prowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi. Treścią tej służebności jest możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, specyfika tej służebności polega na tym, że może ona zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, w każdym jednak wypadku jej ustanowienie odbywa się za wynagrodzeniem. Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp nieruchomości władnącej. Wynagrodzenie może przybrać postać bądź świadczenia jednorazowego, bądź też świadczeń periodycznych. Opodatkowanie służebności drogi koniecznej Służebność drogi koniecznej może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna. W tym pierwszym przypadku uprawniony zobowiązuje się ponosić jednorazową lub okresową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Druga opcja nie generuje oczywiście takich kosztów. Obowiązek podatkowy związany z ustanowieniem służebności drogi koniecznej może przybierać jedną z dwóch form: podatku od czynności cywilnoprawnych – gdy ustanawiamy odpłatną służebność, podatku od spadków i darowizn – gdy mamy do czynienia ze służebnością nieodpłatną. Niezależnie od tego, z jaką służebnością mamy do czynienia, konieczność zapłaty podatku pojawia się z chwilą powstania tego prawa, a więc z datą zawarcia stosownej umowy lub uprawomocnienia się właściwego orzeczenia sądu. W każdym przypadku podatnikiem jest tutaj osoba, która będzie korzystała ze wspomnianej służebności. Służebność drogi koniecznej a PCC W przypadku nabycia odpłatnej służebności drogi koniecznej powstaje obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma przy tym znaczenia, czy taka odpłatność ma charakter jednorazowy, czy też okresowy. Nie jest istotne także to, w jaki sposób doszło do powstania takiego ograniczonego prawa rzeczowego. Wysokość stawki PCC jest tutaj stała i wynosi 1% podstawy opodatkowania stanowiącej wartość świadczeń osoby, na której rzecz ustanowiono służebność za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Innymi słowy, konieczne staje się tutaj pomnożenie opłat (lub jednorazowej opłaty) za posiadaną służebność przez cały okres jej trwania. Gdy umowę zawarto na czas nieokreślony, podstawę opodatkowania może stanowić: wartość świadczeń za okres 10 lat albo wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy. Przykład 1. Pan Jan nabył odpłatną służebność drogi koniecznej na okres 2 lat. Zobowiązał się do opłacania kwoty 200 zł miesięcznie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. W tym przypadku pan Jan będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% od kwoty 4800 zł (200 zł × 24 miesiące). PCC wyniesie w tym przypadku 48 zł. Służebność drogi koniecznej a podatek od spadków i darowizn Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie podlega co prawda pod podatek od czynności cywilnoprawnych, jednak uprawniony będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od spadków i darowizn. W tym zakresie obowiązek podatkowy powstaje również z chwilą nabycia takiego prawa. Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość służebności, która musi być określona wspólnie przez uprawnionego i zobowiązanego z tytułu tego prawa. Pamiętajmy, że wartość tę ustalamy, mnożąc: w razie ustanowienia służebności na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części, w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia służebności na czas nieokreślony – przez 10 lat. Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20% w zależności od wartości świadczenia. Przykład 2. Pan Jan nabył nieodpłatną służebność drogi koniecznej, która będzie istniała przez rok. Wartość nieruchomości obciążonej tym prawem wynosi 150 000 zł – wartość służebności wyniesie więc 6000 zł (150 000 zł × 4%). Kwota ta stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Przy założeniu, że pan Jan należy do I grupy podatkowej, będzie musiał zapłacić do urzędu skarbowego kwotę 720 zł (12% od kwoty 6000 zł). Warto w tym miejscu dodać, że ustanowienie nieodpłatnej służebności drogowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – zarówno uprawniony, jak i obciążony nie są zobowiązani do wykazywania wartości ustanowionej służebności w swoich rocznych deklaracjach podatkowych. Podsumowanie Opodatkowanie służebności drogi koniecznej zależy od charakteru tego prawa. Jeśli służebność będzie odpłatna, uprawniony będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% podstawy opodatkowania. W przypadku służebności nieodpłatnej należy zapłacić podatek od spadków i darowizn – jego wysokość uzależniona jest od grupy podatkowej, do której należy uprawniony podatnik oraz od wartości danej służebności. W każdym przypadku podatnik jest zobowiązany do zapłaty na rzecz właściwego urzędu skarbowego w terminie jednego miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, tj. od dnia nabycia służebności na swoją rzecz. Większość z Was wie, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej , tzw. drogi koniecznej. Większość z Was również wie, że przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Niestety, ale już większość nie wie, że ustanowienie służebności wiąże się z ustaleniem odpowiedniego wynagrodzenia na rzecz właściciela gruntu po której droga poprowadzona będzie. W związku z powyższym w sposób naturalny rodzi się pytanie: Jak ustalić wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej? Po pierwsze, pamiętać należy, że wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej jest ustaleniem, które Sąd podejmuje z urzędu, bez względu na to czy któraś ze stron o to wnioskowała. Oznacza to, że na sądzie spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł. Takie jest jednolite stanowisko sądów, które ma odzwierciedlenie w licznych orzeczenia Sądu Najwyższego. Wynagrodzenie za drogę konieczną w orzecznictwie Sądowym Dla przykładu. W postanowieniu z 8 maja 2000 r. (V CKN 43/00) Sąd Najwyższy stwierdził, że „Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody.” Podobnie w postanowieniu z 7 lutego 2002 r. (I CKN 573/00), gdzie Sąd Najwyższy zauważył, że „Ustanowienie drogi koniecznej następuje w interesie właścicieli nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, dlatego powinni oni uiścić właścicielom nieruchomości obciążonych taką służebnością odpowiednie wynagrodzenie. Także ewentualne dodatkowe koszty niezbędne dla urządzenia drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem.” Wynagrodzenie może zostać ustanowione zarówno jako świadczenie jednorazowe, jak i świadczenie powtarzające się. Wciąż sporną sprawą pozostaje kwestia możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia już po jego ustaleniu przez Sąd. Orzecznictwo nie jest jednak w tym zakresie jednolite. W uchwale z 8 października 1988 r. (sygn. akt III CZP 76/88) Sąd Najwyższy stwierdził, że „Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany stosunków.” Natomiast w uchwale z 15 września 1986 r. (sygn. akt III CZP 76/88) stwierdzono, „Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie podlega zmianie także wówczas, gdy obowiązek jego zapłaty określony został w formie świadczeń okresowych.” Pomimo braku jednolitego stanowiska pewne jest, że możliwość ewentualnej zmiany dotyczyć będzie jedynie wynagrodzenia płatnego w formie świadczenia powtarzającego się. Reasumując, przewidziane w art. 145 § 1 wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej. Czy w związku z ustanowieniem przez sąd służebności drogi koniecznej sąd może przyznać wynagrodzenie okresowe (miesięczne) wraz z wynagrodzeniem jednorazowym? Czy są jakieś zasady rządzące tym zagadnieniem (wynagrodzenie jednorazowe, okresowe czy łączone)? Jakieś stanowisko doktryny czy też orzecznictwa? (nazwisko do wiadomości redakcji) Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa – Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel sąsiedniej działki, która taki dostęp ma, umożliwia wtedy przejście i przejazd przez swoją posesję. Jego działka staje się wtedy nieruchomością obciążoną, a działka, na rzecz której ustanowiono służebność – władnącą. Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (sygn. V CKN 43/2000). Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności. Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe. To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – np. gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony. Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe. Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza (por. uchwała SN z 8 września 1988 r., sygn. III CZP 76/88).

wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej